La Pinel ancien réhabilité
La loi Pinel ancien réhabilité, c’est investir dans l’immobilier ancien et bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% maximum
Le PINEL ancien réhabilité est parfois plus intéressant que le déficit foncier pour les investisseurs ayant une tranche marginale d’imposition inférieure ou égale à 30%. Dans le mécanisme fiscal du déficit foncier, les travaux admis en déduction viennent minorer le revenu imposable, et permettent une réduction d’impôt dont le montant est fonction de la tranche marginale d’imposition de l’investisseur immobilier.
Mais bénéficier de la loi PINEL ancien réhabilité n’est pas si simple.
Pour pouvoir bénéficier de la loi PINEL ancien réhabilité, l’investisseur doit se porter acquéreur d’un logement qui ne satisfait pas les critères de décence, et réaliser des travaux de réhabilitation qui permettront au logement d’obtenir des performances techniques fixées par l’arrêté du 19 décembre 2003.
Contrairement au dispositif relativement souple des déficits fonciers, il ne s’agit pas de se porter acquéreur d’un logement, d’y réaliser quelques travaux d’embellissements déductibles puis de mettre le logement en location, le dispositif PINEL ancien réhabilité est plus complexe.
L’investisseur doit :
- Acquérir un immeuble indécent et faire constater cette indécence par un expert indépendant ;
- Faire des travaux importants afin de rendre cet immeuble ancien comparable, au niveau des performances techniques, à un immeuble neuf.
Présentation de la loi Pinel réhabilité :
Les particuliers qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 des logements neufs ou assimilés destinés à la location non meublée peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt dite « Pinel » répartie sur 6 ou 9 ans sur option du contribuable, avec la possibilité de prolonger la réduction d’impôt sur une période de 3 ou 6 ans sans pouvoir excéder une période globale de 12 années.
La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques qui :
- Sont domiciliées en France (réduction non applicable aux non résidents)
- Achètent un logement : directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés.
Souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobiliers lorsque le montant de la souscription sert à financer une telle acquisition
Les investissements concernés par la loi Pinel ancien réhabilité :
Les particuliers qui acquièrent, entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2021 des logements neufs ou assimilés destinés à la location non meublée peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt dite « Pinel » répartie sur 6 ou 9 ans sur option du contribuable, avec la possibilité de prolonger la réduction d’impôt sur une période de 3 ou 6 ans sans pouvoir excéder une période globale de 12 années.
La réduction d’impôt bénéficie aux personnes physiques qui :
- Sont domiciliées en France (réduction non applicable aux non résidents)
- Achètent un logement : directement ou par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés.
- Souscrivent des parts de sociétés civiles de placement immobiliers lorsque le montant de la souscription sert à financer une telle acquisition
La loi Pinel ancien réhabilité :
La réhabilitation de logements vétustes
- La notion de logement à réhabiliter -> Si le logement ne satisfait pas pour au moins 4 des rubriques définies par arrêté, aux caractéristiques de décence définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
- La nature des travaux de réhabilitation réalisés doivent avoir permis ou doivent permettre de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent : par exemple les performances techniques.
- Au moins 6 de ces performances techniques doivent être obtenues à la suite des travaux réalisés. Le contribuable ou le vendeur doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de participer à la réalisation des travaux de réhabilitation.
Avant la réalisation des travaux, il faut obtenir une attestation avec un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques + une attestation indiquant :
- que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l’ensemble des caractéristiques d’un logement décent mentionné plus haut.
- que l’ensemble des performances techniques est respecté.
- et qu’au moins 6 d’entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.
Cette attestation indique également pour une copropriété que l’état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l’objet de travaux.
Les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du logement destiné à être réhabilité.
| Etat du logement avant les travaux | Etat du logement après les travaux | |
|---|---|---|
| Décence du logement | Au moins 4 des 15 caractéristiques de décence ne sont pas respectées | L'ensemble des15 caractéristiques de décence est réuni |
| Performance technique | Au moins 6 des 12 performances techniques ne sont pas respectées | L'ensemble des 12 performances techniques est réuni |
Investir loi Pinel ancien réhabilité : les 3 caractéristiques des immeubles
Un immeuble à usage de logement (au sens des dispositions des articles R111-1-1 et S du CCH)
- Un immeuble situé sur le territoire métropolitain : les immeubles doivent être situés dans les communes classées par arrêté dans des zones géographiques où le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs est important et entraine des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.
- Respect des performances énergétiques globale des logements
Le niveau de performance globale exigé varie selon qu’il s’agit d’une construction neuve ou d’un logement ancien (logements réhabilités ou transformés).
- logement ancien : Label HPE rénovation 2009 ou Label BBC rénovation 2009
Les labels sont délivrés à la demande du maître de l’ouvrage par un organisme ayant passé une convention avec l’Etat et accrédité selon la norme EN45011. Ils doivent être présentés sur demande de l’administration.
À défaut : respect des exigences de performance énergétique globale, définie par l’arrêté du 05 mars 2012, pour au moins deux des quatre catégories visées :
- isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur
- fenêtres
- système de production de l’eau chaude sanitaire
La preuve du respect des exigences de performance énergétique globale est apportée par la fourniture des factures des entreprises ayant réalisé les travaux ou d’une attestation établie par un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes ayant réalisé les travaux.
Montant de la réduction d’impôt :
Taux de la réduction d’impôt (pour les investissements réalisés en métropole)
- 12 % pour les logements faisant l’objet d’un engagement initial de location de six ans
- 18% pour les logements faisant l’objet d’un engagement de location initial de neuf par an.
En cas de renouvellement de l’engagement de location
- 6% pour une première période triennale de prorogation et 3% pour la seconde période triennale
- 3% pour la seule période triennale de prorogation autorisée, lorsque l’engagement initial de location était de neuf ans.
- Par conséquent le taux de déduction maximale est de 21 %
Les cas de remise en cause de ce dispositif :
Non-respect de l’engagement de location :
- aucune mise en location par le propriétaire
- mise en location du logement hors-délai (12 mois)
- interruption de la location pendant plus de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a notifié son congé au propriétaire
- exception : pas de remise en cause si le contribuable est atteint d’une invalidité ou licencié ou encore décédé.
Non respect des conditions de mise en location
Utilisation du logement par son propriétaire ou un membre de son foyer fiscal, pendant le délai de mise en location ou pendant la période d’engagement de location
- Mise en location du logement à des personnes autre que celle autorisées`
- changement d’affectation du logement pendant la période d’engagement de location
- dépassement du plafond du loyer pendant la période d’engagement de location
- Dépassement des plafonds de ressources des locataires
Autre cas de remise en cause :
- Mutation à titre onéreux ou à titre gratuit (sauf décès du contribuable)
- cession de droits indivis
- démembrement de propriété
- échange ou apport en société ou inscription du logement à l’actif d’une entreprise individuelle
Cependant le changement de résidence fiscale en cours d’engagement ne remet pas en cause la réduction obtenue jusqu’à la date du transfert mais par contre, il met fin pour l’avenir au bénéfice du régime.
Le mariage, divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacs ou encore la séparation modifient le foyer fiscal et entraînent la création d’un nouveau contribuable. Si ce dernier ne demande pas la reprise à son profit du dispositif, la réduction d’impôt est remise en cause.
Quels sont les avantages du Déficit Foncier ?
Investir en Déficit Foncier vous donne droit aux avantages suivants :
