Il existe plusieurs modes d’acquisition au dispositif Pinel :
Au-delà de l’acquisition classique en loi Pinel pour un bien, il est possible d’investir dans ce dispositif sous 2 autres formes :
- SCI en loi Pinel : c’est lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôts sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie donc de la réduction d’impôts dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Ce sera donc une SCI soumis à l’Impôt sur le revenu.
- Indivision en loi Pinel : il faut que le logement soit détenu en indivision et que chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.
Le plafonnement des niches fiscales en loi Pinel :
La loi Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales instauré par l’Etat. Le plafond est de 10 000€ du revenu imposable à partir de 2013. Le plafond n’est pas rétroactif, mais il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 euros. Cependant les investissements réalisés sous la loi Scellier de 2012, ne rentre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais ils bénéficient de l’ancien plafond de 18 000€ + 4 % du revenu imposable.
Financer son investissement en loi Pinel
La loi Pinel autorise à contracter un prêt immobilier dans un organisme de financement ou à la banque pour acquérir le logement. Ces prêts immobiliers ne sont pas conventionnés, l’investisseur est donc libre d’effectuer un prêt immobilier où il souhaite. L’acquisition du logement peut également être financée à l’aide de fonds propres, dans les deux cas, la défiscalisation s’appliquera toujours sur le prix de revient du logement.
Loi Pinel location : les plafonds de loyer
Le loyer mensuel d’un bien immobilier Pinel en m², charges non comprises, ne doit pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus ou renouvelés en 2023
- ABis : Paris et 68 communes de la proche périphérie. Loyer de la zone: 17,62€/m2 pour 2022
- A : Reste de l’ile de France et quelques villes en Province (Mentons, bande littoral Hyères, genevois Français). Loyer de la zone: 13,09€/m2 pour 2022
- B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, Grandes villes de Province et leur agglomération (Bayonne, Annecy, Cluses, Chambéry, St Malo,la Rochelle), la corse, le pourtour de la côte d’azur et les départements d’outre-mer. Loyer de la zone: 10,55€/m2 pour 2022
Les plafonds des loyers 2023 n’ont pas encore été publiés par l’ANIL.
Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l’application d’un coefficient multiplicateur de minoration ou de majoration si le logement est supérieur ou inférieur à 63 m2. Par exemple pour les logement inférieur à 38m2, il y aura une majoration de 20%, pour les logements entre 39 m2 et 63 m2 : majoration des loyers de 0% à 19%. Et pour les logements supérieurs à 63 m2, il y aura une minoration des loyers de 1% à 30%.
Loi Pinel location : calcul du coefficient des loyers
- La surface à prendre en compte pour calculer le coefficient est la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m2. C’est la surface utile appelée SU
- Le coefficient est plafonné à 1,2, voici le calcul applicable: (0,7+19/SU)
Loi Pinel location : les plafonds de ressources des locataires
Afin de profiter des lois fiscales de la loi Pinel, vous devez respecter la limite de ressources du locataire. Chaque année les investissements immobiliers à bail sont considérés, et au début de l’année 2023 a été publié dans la gazette officielle :
« Pour les contrats de location en vertu de la Loi Pinel de 2023, les ressources du locataire doivent être inférieures au plafond indiqué dans le tableau ci-dessous. Il s’agit du revenu imposable net sur l’avis d’imposition pour l’année N-2. »
Le dispositif Pinel vous assure une réduction d’impôt et des revenus complémentaires pour la retraite.
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Le prélèvement à la source
Le 15 janvier de chaque année une avance de 60% de votre avantage fiscal vous sera directement versée sur votre compte en banque. Elle est calculée sur la base de la situation fiscale de N-1. Le solde de votre avantage vous sera versé dans l’été après la déclaration du mois de mai-juin de l’année en cours.
Il faut rester vigilant sur votre trésorerie lors de la première déclaration de votre avantage PINEL car vous avez toujours une année de décalage. Nous vous accompagnons pour fluidifier au mieux cette année de mise en place.