Comprendre le dispositif Pinel en 2021

Pour réaliser dans les meilleures conditions votre investissement en immobilier neuf, Reflet Patrimoine s’est fixé comme objectif de vous accompagner à réaliser votre projet d’investissement en dispositif Pinel. Notre mission est de vous apporter de l’aide tout au long du projet de la recherche d’un bien immobilier neuf en passant par la signature de l’acte authentique chez le notaire à la remise des clés lors de la livraison finale de votre bien.

Devenir investisseur en immobilier neuf à Lyon et ses alentours reste parfois assez complexe… et c’est pourquoi, Reflet Patrimoine vous accompagne à chaque étape pour réussir votre projet d’investissement dans le dispositif Pinel en toute sérénité !

Lorsqu’un bien immobilier est acquis en l’Etat Futur d’Achèvement, ou VEFA, on dit alors couramment que vous achetez « sur plan ». Ce mode d’acquisition connaît un essor continu depuis plusieurs décennies et consiste à acheter un logement neuf alors que sa construction n’a pas encore commencée ou bien n’est pas terminée. Vous devenez alors propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux jusqu’à l’achèvement complet de l’immeuble et la livraison finale du bien.

En 2021, investissez dans un programme immobilier neuf à Lyon grâce à la loi Pinel. Ces biens répondent à des exigences de performances énergétiques telles que BBC 2005, RT 2012, BBC Rénovation 2009, HPE Rénovation 2009

Quels sont les avantages liés à la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel a succédé au dispositif Duflot, il permet aux particuliers d’acheter un logement neuf pour le louer et bénéficier d’un abattement fiscal de 12,18 ou 21% pour une durée de 6,9 ou 12 ans. Principe de la loi : tout contribuable domicilié en France acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel. Ce dispositif est applicable depuis le 1er septembre 2014 jusqu’au 31 décembre 2022.

La réduction d’impôts sur le revenu est égale à :

  • 12% du prix de revient sur 6 ans, ce qui permet une réduction d’impôt de 2% par an.
  • ou 18% du prix de revient sur 9 ans, soit 2% de réduction d’impôt par an.
  • ou 21% du prix de revient sur 12 ans, 2% pour les 9 premières années puis 1% pour les 3 dernières années.

Loi PINEL : les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif

Pour bénéficier de la loi Pinel en 2021:

  • L’investisseur doit acheter un logement neuf et louer le logement nu à usage d’habitation principale pour une durée de 6,9 ou 12 ans.
  • L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
  • Des plafonds de ressources de locataires et de loyers sont à respecter.
  • Le logement peut être loué à un ascendant ou à un descendant hors foyer fiscal (une spécificité applicable pour les acquisitions faites à partir du 1er janvier 2015)
  • Le bien immobilier Pinel doit respecter une zone d’investissement éligible (le logement doit être situé en zones A, A bis ou B1 qui sont les zones dites tendues (plus de demandes de logements que d’offres sur le marché).

Les cas de force majeure qui ne restent pas en cause l’avantage :

Normalement, il est impossible d’arrêter de louer ou revendre un bien en dehors des périodes prévues par la loi, soit au bout de 6 ans, 9 ans ou 12 ans de location.

En cas d’arrêt de la location, la conséquence est la restitution en intégralité de l’avantage fiscal encaissé. Cependant, il existe des cas de force majeure où vous n’avez pas à rendre les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.

Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :

  • est considéré comme invalide correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la Sécurité Sociale ;
  • est licencié suite à la rupture de son contrat de travail à l’initiative de son employeur ;
  • décède.

Dispositif Pinel : les particularités de la loi

La loi Pinel est valable à la limite de deux acquisitions par an dans la limite globale de 300 000 euros par foyer fiscal et sous réserve du respect d’un plafond de 5500€/m2 de surface habitable Ce dispositif n’est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Robien, Scellier, loi Bouvard, Loi Malraux, et les Monuments historiques.

La réduction d’impôts Pinel s’applique toujours sur le prix de revient (prix d’acquisition majoré des frais qui se rattache à l’acquisition du bien comme les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la TVA ou encore les droits d’enregistrement et taxes de publicité foncière).

EXEMPLE SUR 9 ANS :

Prix de revient :                                                      300 000 €

Réduction d’impôts :                                                      x 18%

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54 000€ sur 9 ans soit   :  6000€ par an

Il existe plusieurs modes d’acquisition au dispositif Pinel :

Au delà de l’acquisition classique Pinel pour un bien, il est possible d’investir dans ce dispositif sous 2 autres formes :

  • SCI en loi Pinel : c’est lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôts sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie donc de la réduction d’impôts dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné. Ce sera donc une SCI soumis à l’Impôt sur le revenu.
  • Indivision en loi Pinel : il faut que le logement soit détenu en indivision et que chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

Le plafonnement des niches fiscales :

La loi Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales instauré par l’Etat. Le plafond est de 10 000€ du revenu imposable à partir de 2013. Le plafond n’est pas rétroactif, mais il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 euros. Cependant les investissements réalisés sous la loi Scellier de 2012, ne rentre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais ils bénéficient de l’ancien plafond de 18 000€ + 4 % du revenu imposable.

Financer son investissement en loi Pinel

La loi autorise de contracter un prêt immobilier dans un organisme de financement ou à la banque pour acquérir le logement. Ces prêts immobiliers ne sont pas conventionnés, l’investisseur est donc libre d’effectuer un prêt immobilier ou il souhaite. L’acquisition du logement peut également être financé à l’aide de fonds propre, dans les deux cas, la défiscalisation s’appliquera toujours sur le prix de revient du logement.

Les plafonds de loyer Pinel

Le loyer mensuel d’un bien immobilier Pinel en m², charges non comprises, ne doit pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus ou renouvelés en 2020

  • ABis : Paris et 68 communes de la proche périphérie.
  • A : Reste de l’ile de France et quelques villes en Province (Mentons, bande littoral Hyères, genevois Français)
  • B1 : Agglomération de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, Grandes villes de Province et leur agglomération (Bayonne, Annecy, Cluses, Chambéry, St Malo,la Rochelle), la corse, le pourtour de la côte d’azur et les départements d’outre-mer.

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l’application d’un coefficient multiplicateur de minoration ou de majoration si le logement est supérieur ou inférieur à 63 m2. Par exemple pour les logement inférieur à 38m2, il y aura une majoration de 20%, pour les logements entre 39 m2 et 63 m2 : majoration des loyers de 0% à 19%. Et pour les logements supérieurs à 63 m2, il y aura une minoration des loyers de 1% à 30%.

Calcul du coefficient des loyers Pinel

  • La surface à prendre en compte pour calculer le coefficient est la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8m2. C’est la surface utile appelée SU
  • Le coefficient est plafonné à 1,2, voici le calcul applicable:
  • 0,7*19/SU
Zone géographiquePlafond des loyers au m2
A bis 17,43€/m2
A 12,95€/m2
B1 10,44 €/m2
Lyon / Villeurbanne 12,33€/m2

Les plafonds de ressources des locataires

Afin de profiter des lois fiscales de la loi Pinel, vous devez respecter la limite de ressources du locataire. Chaque année les investissements immobiliers à bail sont considérés, et au début de l’année 2020 a été publié dans la gazette officielle :

« Pour les contrats de location en vertu de la Loi Pinel de 2020, les ressources du locataire doivent être inférieures au plafond indiqué dans le tableau ci-dessous. Il s’agit du revenu imposable net sur l’avis d’imposition pour l’année N-2. »

Composition du foyerZone A bisZone AZone B1Zone C
Seul(e) 38 462 38 465 31 352 28 217
Couple 57 489 57 489 41 868 37 681
Seul(e) ou couple avec personne à charge 75 361 69 105 50 349 45 314
Seul(e) ou couple avec 2 personnes à charge 89 976 82 776 60 783 54 705
Seul(e) ou couple avec 3 personnes à charge 107 053 97 991 71 504 64 354
Seul(e) ou couple avec 4 personnes à charge 120 463 110 271 80 584 72 526
Majoration par pers. à charge supp. à partie de la 5ème +13 421 +12 286 + 8 990 + 8 099

Le dispositif Pinel vous assure une réduction d’impôt et des revenus complémentaires pour la retraite.
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Le prélèvement à la source

Le 15 janvier de chaque année une avance de 60% de votre avantage fiscal vous sera directement versée sur votre compte en banque. Elle est calculée sur la base de la situation fiscale de N-1. Le solde de votre avantage vous sera versé dans l’été après la déclaration du mois de mai-juin de l’année en cours.

Il faut rester vigilant sur votre trésorerie lors de la première déclaration de votre avantage PINEL car vous avez toujours une année de décalage. Nous vous accompagnons pour fluidifier au mieux cette année de mise en place.