Pour réaliser dans les meilleures conditions votre investissement en immobilier neuf, Reflet Patrimoine s’est fixé comme objectif de vous accompagner à réaliser votre projet d’investissement immobilier selon le dispositif de la loi Pinel. Notre mission est de vous apporter de l’aide tout au long du projet de la recherche d’un bien immobilier neuf en passant par la signature de l’acte authentique chez le notaire à la remise des clés lors de la livraison finale de votre bien.
Devenir investisseur en immobilier neuf à Lyon et ses alentours reste parfois assez complexe… et c’est pourquoi, Reflet Patrimoine vous accompagne à chaque étape pour réussir votre projet d’investissement dans la loi Pinel en toute sérénité !
Lorsqu’un bien immobilier est acquis en l’Etat Futur d’Achèvement, ou VEFA, on dit alors couramment que vous achetez « sur plan ». Ce mode d’acquisition connaît un essor continu depuis plusieurs décennies et consiste à acheter un logement neuf alors que sa construction n’a pas encore commencée ou bien n’est pas terminée. Vous devenez alors propriétaire du logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux jusqu’à l’achèvement complet de l’immeuble et la livraison finale du bien.
En 2023, investissez dans un programme immobilier neuf grâce à la loi Pinel à Lyon. Ces biens répondent à des exigences de performances énergétiques telles que RT 2012, RE2020.
La loi Pinel a succédé au dispositif Duflot, il permet aux particuliers d’acheter un logement neuf en 2023 pour le louer et bénéficier d’une réduction d’impôts de 10,5%, 15% ou 17,5% pour une durée de location de 6,9 ou 12 ans.
Principe de la loi Pinel : tout contribuable domicilié en France acquiert un logement neuf ou en état futur d’achèvement, peut bénéficier de la loi Pinel. Ce dispositif est applicable jusqu’au 31 décembre 2024.
C’est la signature chez le notaire qui vous assure la réduction d’impôts 2023 peut importe la date de livraison de votre bien. La date de livraison conditionne simplement le début de votre avantage fiscal.
ATTENTION une signature chez le notaire en 2024 ne vous permettra plus d’obtenir un avantage fiscal tel qu’il est décrit ci-dessous (il sera raboté à 9%, 12% ou 14%).
La PINEL+ est soumise à des conditions de surfaces habitables, de surfaces de balcon, doubles expositions pour les T3, de normes énergétiques RE 2020 ou de zonage dans un quartier prioritaire. Nous sommes en mesure de vous proposer des résidences éligibles.
Normalement, il est impossible d’arrêter de louer ou revendre un bien en dehors des périodes prévues par la loi Pinel, soit au bout de 6 ans, 9 ans ou 12 ans de location.
En cas d’arrêt de la location, la conséquence est la restitution en intégralité de l’avantage fiscal encaissé. Cependant, il existe des cas de force majeure où vous n’avez pas à rendre les avantages fiscaux dont vous avez bénéficié.
Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune :
La loi Pinel est valable à la limite de deux acquisitions par an dans la limite globale de 300 000 euros par foyer fiscal et sous réserve du respect d’un plafond de 5500€/m2 de surface habitable Ce dispositif rentre dans le plafonnement des niches fiscales pour un total à ne pas dépasser de 10 000€ (au delà l’avantage ne sera pas comptabilisé).
La réduction d’impôts liée à la loi Pinel s’applique toujours sur le prix de revient (prix d’acquisition majoré des frais qui se rattache à l’acquisition du bien comme les honoraires de notaire, les commissions versées aux intermédiaires, la TVA ou encore les droits d’enregistrement et taxes de publicité foncière).
Exemple en PINEL sur 12 ans :
Prix de revient : 300 000 €
Réduction d’impôts : x 17,5%
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Soit un maximum de 52 500€ sur 12 ans
Exemple en PINEL+ sur 12 ans :
Prix de revient : 300 000 €
Réduction d’impôts : x 21%
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Soit un maximum de 63 000€ sur 12 ans
Au-delà de l’acquisition classique en loi Pinel pour un bien, il est possible d’investir dans ce dispositif sous 2 autres formes :
La loi Pinel entre dans le plafonnement des niches fiscales instauré par l’Etat. Le plafond est de 10 000€ du revenu imposable à partir de 2013. Le plafond n’est pas rétroactif, mais il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation dans la limite d’une réduction annuelle de 10 000 euros. Cependant les investissements réalisés sous la loi Scellier de 2012, ne rentre pas dans le plafond du calcul de cette niche fiscale mais ils bénéficient de l’ancien plafond de 18 000€ + 4 % du revenu imposable.
La loi Pinel autorise à contracter un prêt immobilier dans un organisme de financement ou à la banque pour acquérir le logement. Ces prêts immobiliers ne sont pas conventionnés, l’investisseur est donc libre d’effectuer un prêt immobilier où il souhaite. L’acquisition du logement peut également être financée à l’aide de fonds propres, dans les deux cas, la défiscalisation s’appliquera toujours sur le prix de revient du logement.
Le loyer mensuel d’un bien immobilier Pinel en m², charges non comprises, ne doit pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus ou renouvelés en 2023
Attention certaines villes comme Lyon et Villeurbanne font parties de la zone A et sont soumises à un plafond à 12,90€/m2 par arrêté préfectoral + soumises au plafonnement des loyers imposé par la métropole de Lyon.
Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l’application d’un coefficient multiplicateur de minoration ou de majoration si le logement est supérieur ou inférieur à 63 m2. Par exemple pour les logement inférieur à 38m2, il y aura une majoration de 20%, pour les logements entre 39 m2 et 63 m2 : majoration des loyers de 0% à 19%. Et pour les logements supérieurs à 63 m2, il y aura une minoration des loyers de 1% à 30%.
Loi Pinel location : calcul du coefficient des loyers
Loi Pinel location : les plafonds de ressources des locataires
Afin de profiter des lois fiscales de la loi Pinel, vous devez respecter la limite de ressources du locataire. Chaque année les investissements immobiliers à bail sont considérés, et au début de l’année 2023 a été publié dans la gazette officielle :
« Pour les contrats de location en vertu de la Loi Pinel de 2023, les ressources du locataire doivent être inférieures au plafond indiqué dans le tableau ci-dessous. Il s’agit du revenu imposable net sur l’avis d’imposition pour l’année N-2. »
Le dispositif Pinel vous assure une réduction d’impôt et des revenus complémentaires pour la retraite.
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Le 15 janvier de chaque année une avance de 60% de votre avantage fiscal vous sera directement versée sur votre compte en banque. Elle est calculée sur la base de la situation fiscale de N-1. Le solde de votre avantage vous sera versé dans l’été après la déclaration du mois de mai-juin de l’année en cours.
Il faut rester vigilant sur votre trésorerie lors de la première déclaration de votre avantage PINEL car vous avez toujours une année de décalage. Nous vous accompagnons pour fluidifier au mieux cette année de mise en place.