Investir dans un monument historique, investir pour défiscaliser
Le dispositif de défiscalisation lié à la protection des monuments historiques permet, dans le cadre d’une location, d’atteindre un rendement locatif brut de l’ordre de 3 % par an. Certains experts en gestion de patrimoine qualifient ce dispositif comme « une fantastique machine à défiscaliser ». Des aides de l’Etat ainsi que des avantages fiscaux destinés aux propriétaires permettent à ces derniers de réaliser leur rêve ou projet d’investissement dans ce dispositif tout en investissant pour défiscaliser. Il faut cependant savoir, que le capital investi n’est pas garanti par le dispositif mais le choix de demeures somptueuses et marquées par l’Histoire prémunit du risque d’un marché aléatoire. De même, qui dit régime fiscal impose l’obligation de ne pas disposer du capital à sa guise pendant quinze ans. Si les hasards de la vie imposent au propriétaire une revente avant ce délai, Bercy se réserve le droit de réclamer le remboursement des avantages fiscaux jusque-là octroyés.
Bon à savoir : les investissements réalisés dans le cadre des monuments historiques échappent au plafond des niches fiscales.
Fonctionnement du dispositif d’achat en monument historique :
SIMPLE :
- Un régime fiscal de faveur non soumis au plafonnement des niches fiscales
- pour tout client disposant de hautes fiscalités et pics de revenus
PERFORMANT :
- Déduction sans plafonnement des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sur -> les bénéfices fonciers (TMI + PS)
- Le revenu global (TMI)
- Report de l’excédent du déficit global sur les 6 années suivantes
- intérêts d’emprunt et frais assimilés déductibles des revenus
- location nue pendant 3 ans, pas de limitation de ressources pour les locataires ni de plafond de loyers
- durée de conservation obligatoire de minimum 15 ans
- Impact fiscal puissant et immédiat jusqu’à 80% de quote-part travaux
ACCESSIBLE :
- Prix total à partir de 170 000 € dans des villes comme Bougival, Rouen, Toulon, Avignon, Besançon, Saint-Etienne….
Dispositif 2018 : monument historique avec le prélèvement à la source (P.A.S)
Un effet de -150% pour l’imputation des dépenses de travaux
Selon les dispositions du prélèvement à la source :
Une dépense de travaux payée en 2009 s’imputera à hauteur de 150% :
100% sur les revenus de 2018
+ EFFET DE 150%
50% sur les revenus de 2019
- Une dépense de travaux payée en 2019 s’imputera à hauteur de 50% sur les revenus 2019 sauf pour les acquisitions réalisées à compter du 1 er janvier 2019.
- Les charges dites non pilotables (assurances, intérêts d’emprunt, taxes…) seront déductibles en 2018, si elles sont exigibles.
A SAVOIR : les travaux dépensés en 2018, bénéficient d’un effet « 150% » , cette mesure reste transitoire est une incitation économique visant à maintenir en 2018 l’activité des métiers du bâtiment et les commandes de travaux.
Les 3 avantages à investir pour défiscaliser en monument historique en 2018
1) Bénéficier de « l’effet 150% » : 100% en 2018 + 50% en 2019
2) Réduire ou annuler en septembre 2019 l’imposition due au titre des revenus exceptionnels 2018
3) Réduire le taux du prélèvement à la source à compter de septembre 2019
Acheter un monument historique : Stratégie patrimoniale
- Clients avec des revenus dits exceptionnels en 2018
- Eviter un double impact fiscal en septembre 2019 : liquidation de l’impôt dû au titre des revenus exceptionnels 2018 ou augmentation du taux de prélèvement à la source à compter de septembre 2019.
- Optimiser l’effet 150% : neutraliser les revenus exceptionnels de 2018 et le revenu global de 2019, payer une dépense travaux en 2018 plutôt qu’en 2019.
Reste à sélectionner le bon programme. Evitez les châteaux à la campagne divisés en appartements. Vous pouvez effectivement y trouver de belles surfaces aux superbes éléments anciens de décoration, mais la recherche d’un locataire puis la revente sont parfois problématiques.
Visez exclusivement les programmes situés dans des bâtiments de qualité du centre-ville. Ils sont souvent plus chers, mais vous aurez sans problème des candidats à la location et la revente se fera sans problème.
Exemple de l’effet 150% en investissement dans les monuments historiques
