Comment fonctionne la loi Malraux en 2018
Historique de la Loi Malraux :
Créé en 1962, par André Malraux, il est destiné à parfaire la législation sur la protection du Patrimoine historique en soutenant la restauration immobilière. Le dispositif Malraux est un régime de défiscalisation qui permet d’acquérir un bien ancien à réhabiliter dans certaines zones bien définies. Le logement acquit doit obligatoirement être destiné à la location. Les programmes immobiliers Malraux s’adressent aux investisseurs fortement imposés.
Depuis le 1er janvier 2009, la loi Malraux donne droit à une réduction d’impôt en avantage fiscal. Dans l’ancien régime de la loi Malraux, les permis de construire déposés avant fin 2008, donnaient la possibilité de déduire de ses revenus le montant des sommes décaissés comme la Loi pour les monuments historiques aujourd’hui.
Fonctionnement de la loi Malraux
SIMPLE :
- Hors plafonnement des niches fiscales
- Réduction d’impôt de 30% du montant des travaux
- Intérêts d’emprunts déductibles des revenus fonciers
- Engagement locatif de 9 ans à titre de résidence principale non meublée sans limitation de ressources des locataires ni plafond de loyers.
PERFORMANT :
- Avantage fiscal immédiat, jusqu’à 26% du montant de l’investissement
- Un plafond pluriannuel global de 400 000 euros de travaux sur 4 années*
- Report de la réduction d’impôt non utilisée sur les 3 années suivantes *
- * immeubles avec demande de PC ou DP déposée à compter du 01/01/2017
ACCESSIBLE :
- Prix total à partir de 120 000 euros dans des villes comme Bordeaux, La Rochelle, Strasbourg, Avignon, Montpellier, Nîmes, Bayonne, Dijon, Nancy..
- Réduction d’impôt annuelle de 7000 euros à 120 0000 euros
La loi Malraux est un dispositif fiscal extrêmement incitatif, compte tenu du niveau de défiscalisation proposé. Un investissement dans la cadre de la loi Malraux, reste avant tout un investissement immobilier ; au delà du caractère incitatif de la loi Malraux, il convient pour un tel investissement de respecter les basiques de tout investissement immobilier comme par exemple la qualité de la situation du bien, le rapport qualité/ prix ou encore la rentabilité locative.
Les règles administratives doivent scrupuleusement être respectées pour bénéficier en toute sécurité des réductions d’impôt et avantages fiscaux. Plus qu’ailleurs la qualité de l’opérateur et des conseils est extrêmement importante.
A Savoir :
La loi de Finances 2017 distingue 2 catégories de revenus : Ordinaires et Exceptionnels
Au titre de l’année transitoire 2018 :
L’impôt sur les revenus dits « Ordinaires » sera neutralisé en septembre 2019 par le crédit d’impôts de Modernisation du Recouvrement (CIMR)
Les revenus 2018 dits « Exceptionnels » resteront imposés et liquidés en septembre 2019.
Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?
Selon la législation en vigueur, peuvent bénéficier de la loi Malraux :
- les personnes physiques et les associés personnes physiques de certaines sociétés à conditions que ces personnes soient fiscalement domiciliées en France
- les associés de sociétés non soumises à l’IS (hors SCPI), la réduction d’impôt issue de la loi Malraux est possible dès lors que le produit de la location de cet immeuble est imposé entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas les associés peuvent bénéficier de la réduction d’impôt pour la quote-part des dépenses de restauration qu’ils ont supportée.
- les non résidents dits «Schumackers* » assimilés à des personnes fiscalement domiciliées en France.
- si le bien est soumis à l’indivision, chacun des indivisaires bénéficie de la réduction d’impôt calculée sur la fraction de dépenses éligibles correspondant à ses droits dans l’indivision.
- les personnes qui détiennent un droit démembré sur l’investissement Malraux ne peuvent pas bénéficier de la réduction. Le bénéfice de la réduction d’impôt est réservé aux contribuables qui sont titulaires de la pleine propriété de l’immeuble ou des titres.
Schumackers * : Les personnes domiciliées hors de France, qui tirent de la France la totalité ou la quasi-totalité de leurs revenus, sont assimilées à des résidents fiscaux français et, dès lors, sont soumis à l’impôt sur le revenu dans les mêmes conditions qu’un résident fiscal français.
P.A.S : Prélèvement à la source
Art . 199 Tervicies du CGI -> maintien des avantages liés aux investissements offrant des réductions d’impôts de type Malraux. C’est à dire que les réductions d’impôts liés aux dépenses effectuées en 2018 sont maintenues et prise en compte avec un an de décalage, en septembre 2019.
Investir en dispositif Malraux en 2018, offre trois opportunités de réduire ses impôts sur les dépenses payées en 2018.
- Effet de trésorerie : remboursement au contribuable dû à l’absence d’imposition sur les revenus dits « ordinaires »
- Effet fiscal : imputation sur l’imposition due au titre des revenus dits exceptionnels perçus en 2018.
- Effet de report : Le cas échéant, d’un report de la réduction d’impôt excédentaire
- En 2018, que ce soit des revenus ordinaires ou des revenus exceptionnels, il reste opportun sans aucune perte d’efficacité fiscal et de trésorerie, de réaliser des travaux avec le dispositif Malraux.
Exemple d’un investissement Malraux en 2018
L’opportunité d’un investissement en loi Malraux
- Impôts théorique sur revenus ordinaires en 2018 : 10000 €
- Calcul CIMR = 10 000€
- Investissement 2018 : 200 000€
- Dont travaux : 150 000€
- Hypothèse paiement des dépenses de travaux : 50 000€ / an sur 3 ans
