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Loi Denormandie

Investissement locatif : Dispositif fiscal Denormandie en 2019

Comme chaque année de nouvelles lois apparaissent dans le marché de l’immobilier. Présentée lors du conseil des ministres en septembre 2018, la loi de Finances 2019 apporte quelques évolutions pouvant impacter les investisseurs Français.  Reflet Patrimoine fait le point sur les changements à prévoir pour l’investissement immobilier avec ce nouveau dispositif de réduction d’impôt Denormandie.

Dispositif Denormandie : élargissement du dispositif Pinel aux acquisitions de logements anciens.

À partir du 1er janvier 2019, la loi Denormandie vient compléter la loi Pinel ancien, elle concerne les investisseurs qui achètent un logement ancien qui présentent une étiquette énergétique F ou G pour le mettre en location.  Ce dispositif sera accordé autant aux particuliers qui veulent réaliser seuls les travaux qu’a ceux qui s’adresseront à un promoteur pour acheter un bien immobilier rénové.

Il s’agit, ni plus, ni moins, d’élargir les dispositions de la loi PINEL à l’investissement dans l’ancien avec travaux.  Une excellente nouvelle en ce début d’année 2019 pour celui qui souhaite se constituer un patrimoine immobilier locatif dans des conditions fiscales attrayantes.

investir pour faire du locatif avec le nouveau dispositif Denormandie
222 villes bénéficiaire pour le dispositif Denormandie

Où investir en Denormandie ?

La nouvelle loi vient complémenter les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif existant dans le neuf.  Grâce à ces dispositifs et lois Pinel ou Censi-Bouvard par exemple ont favorisé la création de programmes immobiliers et de nouveaux quartiers en périphérie des centres-villes.

Le dispositif Denormandie se recentre sur les centres urbains qui se sont vu désertés au fil des années.

->  Les 222 communes qui ont signé les conventions “coeurs de ville”

-> celles qui se font accompagner par l’État dans le cadre d’une opération de revitalisation de leur territoire (ORT)

Investir dans un bien ancien en centre-ville

Dans le cadre de sa stratégie de logement, le gouvernement à déposé un amendement au PLF 2019 intégré à l’article 74 bis du projet prévoyant un nouveau dispositif tourné vers la rénovation de l’ancien. Pour profiter de la loi Denormandie il faudra acheter un bien achevé depuis 15 ans et plus.

Retrouvez les 222 villes bénéficiaires du plan d’action coeur de ville et les conditions nécessaires pour bénéficier de ce dispositif.

Les conditions pour investir en Denormandie

Cette nouvelle loi de défiscalisation apparaît comme particulièrement attrayante car elle cible l’investissement immobilier avec travaux de rénovation au cœur des centres villes.

Il s’agit là, pour certaines villes éligibles, d’un investissement immobilier qui pourrait tout à fait correspondre aux critères de sélectivité de certains profils d’investisseurs dans l’objectif de construire leur retraite avec un patrimoine immobilier.

Ce dispositif sera applicable :

  • Au logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de rénovation définis par décret (Nous sommes toujours dans l’attente du décret présentant la nature des travaux éligibles) ou au local affecté à un usage autre que l’habitation qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement,

 

  • A condition que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

 

  • Le montant des travaux, facturés par une entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et entraîner une amélioration des performances énergétiques de 30% ou plus (20% si c’est une copropriété)

 

  • Aux logements situés dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire prévue à l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation.
investissement en locatif avec le nouveau dispositif Denormandie

Dans les faits, il s’agit des 222 villes moyennes sont concernées par l’opération « cœur de ville » (ci-dessus en image)

Achat en loi pinel rehabilitée sur lyon

Quel est le montant de la réduction d’impôt ?

Le montant de la réduction d’impôt du nouveau dispositif Denormandie pourra varier entre 12%, 18% et 21% du prix de revient total du bien immobilier (Prix d’achat + Frais de notaire + Travaux). Dans le détail, le montant de la réduction d’impôt de ce dispositif sera en fonction de la durée d’engagement de location du propriétaire bailleur :

– Si le propriétaire bailleur s’engage à mettre en location son bien pendant 6 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 12% à raison de 2% par année pendant 6 ans ;

– Si le propriétaire bailleur s’engage à louer l’immeuble pendant 9 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 18% à raison de 2% par année pendant 9 ans ;

– Si le propriétaire bailleur s’engage à mettre en location l’immeuble pendant 12 ans, il pourra bénéficier d’une réduction d’impôt totale de 21% à raison de 2% par année pendant 9 ans, puis 1% par année pendant les années 10, 11 et 12 ;

Ainsi, pour un bien dont le prix de revient est de 200 000€, la réduction d’impôt de ce nouveau dispositif pourra atteindre 42 000€ répartie sur 12 ans.

Il faut noter également que les travaux de rénovation pourront probablement bénéficier du taux réduit de TVA à 10%. Il s’agit là d’un avantage fiscal complémentaire non négligeable.

Reflet Patrimoine vous accompagne dans votre démarche et fait le point sur ce qu’il vaut mieux privilégier le Dispositif Denormandie ou le déficit foncier selon votre tranche marginale d’imposition. Profitez de nos explications avec ce tableau de synthèse :

Investir dans une ville moyenne, c’est investir et parier sur son dynamisme à venir

Ce nouveau dispositif  “Denormandie” apparaît comme particulièrement attrayant pour l’investisseur immobilier qui souhaiterait s’investir dans la constitution d’un patrimoine immobilier situé dans le centre ville des villes moyennes.

En effet, ce nouveau dispositif fiscal, et c’est une nouveauté, n’encourage pas la construction de toujours plus de logements neufs dans des banlieues plus ou moins éloignées. Il s’agit d’un dispositif fiscal qui vise à encourager l’investissement et la rénovation des maisons de villes ou appartement situés dans les cœur de villes. La grande nouveauté, c’est que le dispositif n’impose plus de faire des travaux considérables.

difference entre un investissement avec denormandie et déficit foncier

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