Le démembrement de propriété voit sa popularité grimper auprès des investisseurs, épargné par le nouvel impôt sur la fortune immobilière, (IFI) ce dispositif encore marginal doit faire ses preuves pour séduire le grand public.
Le démembrement de propriété qu’est-ce que c’est ?
On parle de démembrement de propriété lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.
Le démembrement de propriété se caractérise :
– d’un coté par l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier ;
– de l’autre coté, par l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire.
L’usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers. Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.
Les droits démembrés sont ainsi indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. Le consentement des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.
Investissement : le démembrement de propriété un placement sécurisé
Avec la loi ENL engagement national pour le logement du 13 juillet 2006, le démembrement de propriété est utilisé pour développer l’offre de logements sociaux via le montage (ULS) usufruit locatif social. L’objectif est de canaliser l’épargne privée afin d’augmenter le patrimoine à disposition des bailleurs sociaux dans les zones caractérisées en déficit d’offre locative.
Un mécanisme rodé, le nu-propriétaire cède temporairement l’usufruit à un bailleur social (HLM,Opac, Collecteur 1% logement) pendant toute la durée du démembrement. Elle varie selon les régions, de 15 à 20 ans en Ile-de-France et de 15 à 17 ans dans les autres régions. Le bailleur social s’occupe de l’exploitation du logement en percevant les revenus et payant l’ensemble des charges.
À l’échéance du contrat, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien et l’usufruit s’éteint. Un montage ULS apporte un placement sécurisé qui réside dans la qualité du bailleur et du profil des locataires.
Acheter en démembrement : la décote, une équation subtile
L’argument principal auprès des investisseurs est la possibilité d’acquérir un bien de qualité à moindre coût. Le nu-propriétaire profite d’une décote de 40 à 60% par rapport aux prix du marché en abandonnant la perception des loyers en cédant l’usufruit au bailleur. La valeur de l’usufruit est basée sur la rentabilité locative du bien pendant la durée du démembrement.
Investissement avec une rentabilité alléchante à terme
Le point fort du démembrement est la valorisation progressive du bien au fil du temps, sans avoir un centime à dépenser en cours d’opération.
Ce dispositif à rentabilité mécanique permet une revalorisation potentielle du bien qui peut atteindre de 4,5 % à 5%. Si l’on prend l’exemple d’un bien dont la valeur de la pleine propriété est de 100 000€ au moment de l’achat, la nue propriété étant évaluée à 60 000€. L’investisseur va pouvoir compter sur une revalorisation du bien à hauteur de 120 000 € à la sortie du dispositif.
Il faut cependant tenir compte de certains points important avant de signer.
– la qualité du bien immobilier
– le choix de l’opérateur (montagne, bailleur,…)
– le prix de vente
– la convention de démembrement :
– la conformité du placement
L’achat en démembrement de propriété répond favorablement à un objectif de transmission en s’inscrivant dans les stratégies patrimoniales de type donation-partage transgénérationnelle, donation avec réserve d’usufruit ou donation à terme. Les descendants majeurs auront la libre disposition du bien une fois le démembrement éteint.
Un investissement serein avec des conditions de sortie encadrées
L’avantage le plus apprécié par les investisseurs, une fois la nue-propriété acquise, il faut juste attendre l’échéance sans jamais se soucier de gérer son bien ni de subir les aléas du locatif. En effet, la vacance, l’entretien, les travaux et taxes sont incombés à l’usufruitier.
Un système qui fait ses preuves et qui convient au profil d’investisseur plus enclin à capitaliser qu’à spéculer. Une grande question continue cependant à chiffonner les investisseurs, c’est celle du dénouement. Est ce que l’on va récupérer son bien en bon état d’habitabilité ? En effet, l’investisseur devenu pleinement propriétaire du bien peut à présent utiliser le bien comme bon lui semble. De nombreuses dispositions prévoient que l’ensemble des parties prenantes (usufruitier, nu-propriétaire et locataire) doivent dans tous les cas être averties par courrier 12 mois avant l’échéance du dispositif.
Achat en démembrement : un montage fiscal favorable
Un montage fiscal favorable relevant du droit commun, le démembrement de propriété n’est pas soumis aux règles relatives aux niches fiscales, d’ou l’explication qu’il est un des placements les plus prisé des contribuables fortement imposés (taux marginal d’imposition à 45%).
Pour les investisseurs souhaitant acheter à crédit, l’article 31 I 1° du Code général des impôts (CGI) permet de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers quand l’usufruit est acquis par un bailleur social.
En ce qui concerne les cessions de nue-propriété, cette année encore elles bénéficient d’n traitement fiscal favorable. La cession est nulle sur la plus-value fiscale, même en cas d’inflation supérieure à 1,5% par an, le vendeur à droit à un abattement qui l’exonère de l’impôt.
De plus, le nu-propriétaire n’est pas imposé à l’IFI lorsque le démembrement est d’origine conventionnelle (donation au dernier vivant, ULS) ce n’est aujourd’hui plus le cas depuis le 1er janvier 2018 lorsque le démembrement est issu d’une succession. En effet, l’investisseur qui achète la nue-propriété d’un bien à un enfant qui en a hérité de son parent survivant sera ainsi imposé à l’IFI sur sa quote-part déterminée selon un barème du CGI.
Est-il préférable de passer par une SCPI ?
De nombreux investisseurs choisissent de se lancer dans le démembrement en passant par une société civile de placement immobilier (SCPI), qui va gérer l’immobilier sous-jacent. Une solution accessible à toutes les bourses avec un ticket d’entrée à 1500 €. Un SCPI permet également de doser l’investissement de façons non-fiscalisé, car ses revenus générés seront touchés par l’extinction de l’usufruit. Cependant en optant pour cette solution de gestion indirecte, les investisseurs ne maitrisent pas forcements la situation à court ou moyen terme. De nombreux spécialistes vous conseillerons d’acheter d’un coté des parts de SCPI en cash et de l’autre coté d’investir en dans une nue-propriété à crédit. Les intérêts d’emprunts de la nue-propriété vont ainsi servir à effacer les revenus fonciers. Ce montage permet de limiter le risque d’un investissement qui ne fournit pas de revenus pendant 15 ans.
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