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LMNP Meublé avec exploitant

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) avec exploitant

Une sécurité de percevoir ses revenus par le gestionnaire grâce au bail commercial.

Le principal avantage ? L’exploitant de la résidence vous paye vos loyers, pas les locataires pendant la durée du bail commercial qui vous lie légalement au gestionnaire de la résidence dans laquelle vous avez investi en LMNP.

Le fait d’établir un bail avec un professionnel vous sécurise bien plus qu’un bail avec un particulier.

Qu’est-ce que le statut Loueur Meublé Non Professionnel ?

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un statut fiscal.

  • Il fait bénéficier aux investisseurs des revenus perçus constituant un complément appréciable.
  • Il permet également de maintenir ses revenus une fois en retraite.
  • D’un point de vue fiscal, la location d’un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des B.I.C. (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
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Comment profiter du statut LMNP ?

Nos conseils location meublée LMNP sur la sélection du bien et de la résidence.

Avant de vous lancer dans votre investissement LMNP, il est absolument nécessaire de comprendre les tenants et les aboutissants des conditions dans lesquelles évolue la résidence LMNP (perspective de marché, emplacement, qualité du gestionnaire…)

  • Il faut se porter acquéreur d’un appartement dépendant d’une résidence de tourisme ou d’une résidence de services (investir en résidence étudiante, par exemple).
  • Le bien doit être loué meublé, par bail commercial, à l’exploitant de la résidence.

Vous bénéficierez ainsi :

  • De la perception d’un loyer pendant toute la durée du bail.
  • De la récupération de la TVA (20%) sur votre acquisition.
  • D’une économie d’impôts sur le revenu.

Le fonctionnement de l’immobilier géré : location meublée

Le logement sera géré et entretenu par un gestionnaire, professionnel de la location auprès des particuliers.

schema explicatif du LMNP avec exploitant

Établir un bail commercial :

Un contrat, appelé « bail commercial » sera signé pour une période minimale de 9 ans entre l’investisseur, le propriétaire et le gestionnaire du bien. Ce contrat est un bail commercial qui fixe les obligations et les contreparties de chacun des parties.

  • -> L’exploitant s’occupera du remplissage de la résidence et prendra à son compte les aléas locatifs (vacances et carences de locataires)
  • -> En tant que propriétaire, l’investisseur percevra un loyer rémunérant la mise à disposition du bien, loyer prédéfini pour toute la durée du bail commercial et versé tous les trimestres.

Le bail commercial a aussi pour objectif de fixer la répartition des charges, qui peut varier selon le type de résidence choisi.

La plupart du temps la répartition des charges se ventile comme ça :

  • L’exploitant prend à sa charge les frais inhérents à la vie quotidienne du bien puisqu’il s’agit de son outil de travail et qu’il doit le maintenir en état parfait pour sa mise en location.
  • Le propriétaire prend à son compte les frais relevant des travaux importants, essentiels au bien pour qu’il conserve sa valeur. Exemple : frais de syndic, frais de gestion, impôt foncier, mise en conformité…

Les atouts de la location meublée :

Le principal avantage pour l’investisseur qui investi dans la location meublée est qu’il se constitue un patrimoine immobilier sans avoir les contraintes locatives résidentiel.

Autrement dit, Il peut bénéficier et conserver les avantages de tout support immobilier et bénéficie en plus de confort offert par l’exploitation d’un professionnel.

On peut différencier deux catégories d’atout de la location meublée, des atouts financiers et des atouts fiscaux.

 

>>Atouts financiers : un effort d’épargne maîtrisé

Dans le cadre d’un bail commercial, les aléas de revenus sont limités et définis. Par ailleurs, dans le cadre d’un résidence services, le remboursement de la TVA vous permettra, si vous le souhaitez de limiter le montant emprunté.

Cependant en cas de défaillance du gestionnaire et des aléas du marché, il existe toutefois un risque d’impayé.

 

Un actif performant avec un rendement moyen de 4% HT/HT

Avec une activité maitrisée par un professionnel, la location meublée du bien offre des rendements élevés. Reposant sur une moyenne de 3,8%HT/HT et 4,5% HT/HT. Il reste un actif performant et qui profite de peu de risque raisonné.

Pourquoi on considère l’investissement en meublé comme un réel rempart contre l’inflation ? Car les loyers perçus par l’investisseur évoluent selon les indices proches de l’inflation et les prix suivent globalement cette même tendance.

>> Des atouts fiscaux : Récupération de TVA

Une récupération de TVA et impossible en loueur meublé sauf si l’investisseur choisit un bien au sein d’une résidence offrant des services para-hôteliers et qu’il confie le bien par un bail commercial à un exploitant professionnel. Dans cette configuration, le propriétaire peut récupérer l’intégralité de la TVA soit 20% du montant HT, ayant frappé les frais d’acquisition (mobilier, immobilier, frais d’acquisition) en appliquant celle-ci sur les loyers.

>> Des revenus quasiment nets d’impôt :

Les revenus issus de la location d’un bien meublé permettent un traitement à la fois fiscal mais également comptable particulièrement avantageux. L’intégralité des charges d’exploitation est en effet déductible des loyers et dans le même temps, les biens mobiliers et immobiliers font l’objet d’un amortissement comptable chaque année. La combinaison de ces deux facteurs permet alors de générer un stock de charges à l’origine de la rente non-fiscalisée.

Le rendement de la location meublée est tiré vers le haut en l’absence de fiscalité sur le long terme mais également par le niveau des loyers. Le meublé loue effectivement à des tarifs plus élevés que la location nue.

Pour assurer la pérennité de vos investissements, les biens et les exploitants doivent être rigoureusement sélectionnés et optimisés. Reflet Patrimoine référence les meilleurs biens immobiliers à Lyon et ses alentours, attachant tout particulièrement à la qualité et au professionnalisme de l’exploitant qui s’occupera de la gestion du bien des locataires et de l’entretien quotidien du bien.