L’investissement en Pinel réhabilité est un investissement locatif dans de l’immobilier ancien qui permet de faire profiter d’une défiscalisation aux acquéreurs. Ainsi, acheter des anciens appartements avec le projet de faire du locatif permet d’effectuer des réductions d’impôts. Pour effectuer des opérations qui aident à défiscaliser et baisser vos impôts, il faut établir un projet de rénovation et répondre à certains critères qui seront décrits dans l’article.
Qu’est-ce le dispositif Pinel réhabilité ?
Le dispositif Pinel est venu modifier la loi Duflot concernant les contribuables qui effectuent un investissement locatif dans le but de bénéficier d’une défiscalisation. Le dispositif Pinel ancien réhabilité a été mis sur pied pour favoriser l’accès au logement. Il a été mis en place pour une redynamisation de la location immobilière. En effet, parti du fait que si les conditions d’acquisition sont bénéfiques, les investisseurs seront encore plus nombreux, de même que cette loi permet de rendre les loyers plus abordables. Ainsi, chaque contribuable peut obtenir un logement tout en permettant au propriétaire du logement de profiter d’une défiscalisation. Que ce soit le dispositif Pinel ancien réhabilité à Lyon ou à Paris, il permet aux personnes qui n’ont pas beaucoup de moyens de se trouver un logement plus facilement.
Les raisons qui peuvent pousser les investisseurs à acheter dans l’immobilier ancien
Parce que généralement un bien immobilier ancien est moins cher, beaucoup d’investisseurs optent pour son achat. En plus, avec les dispositifs de défiscalisation en achat immobilier ancien, l’acquisition d’un bien à rénover devient encore plus abordable que celle d’un bien neuf. Cependant, il faut par la suite effectuer des travaux dans le bien avant de pouvoir le mettre en location. Toutefois, même avec cette rénovation, le prix ne va pas être plus cher que celui d’un bien neuf. En outre, avec le programme Pinel ancien à Lyon ou autre grande ville, la revente du bien acquis selon la loi Pinel se fait très facilement, si l’on est bien conseillé.
Quelles conditions faut-il respecter pour bénéficier de la loi Pinel ancien réhabilité Lyon ?
Tout d’abord, il faut que le bien acquis soit dans une zone éligible à Lyon comme les zones A, A1 et B1. Sauf dérogation, les zones B2 et C ne sont plus éligibles depuis 1er janvier. Il s’agit de toutes les zones où il y a une forte demande de logements alors que l’offre est faible. Que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, le Principe loi Pinel étant de proposer des logements accessibles au plus grand nombre, respectant des plafonds de loyer dans les zones éligibles. Il faut que l’investissement soit en moins de 300 000 euros pour que le contribuable puisse bénéficier d’une réduction d’impôts. Ce montant est donc le plafond de la défiscalisation Pinel ancien à Lyon.
Les biens éligibles au programme Pinel ancien Lyon
Ce sont généralement les biens anciens à rénover. Qu’il s’agisse d’un appartement, d’un hangar, d’un entrepôt ou d’un local commercial, il doit être acquis pour être ensuite rénové et être éligible au programme Pinel réhabilité. Ainsi, un diagnostic est réalisé par un expert en immobilier avant et après la rénovation du bien pour que vous puissiez profiter des avantages de la loi Pinel qu’il sera en mesure de vous accorder. Vous devez aussi respecter les critères de performances énergétiques et des caractéristiques thermiques imposés par l’article L.111-9 du code de la construction et de l’habitation.
Il est donc important de bien préparer son investissement pour profiter de la loi Pinel ancien réhabilité. Cette préparation passe par une simulation Pinel ancien pour comprendre les montants de ses mensualités, de connaître le plafond de loyer, la valeur de sa réduction d’impôts, etc. Le dispositif Pinel ancien réhabilité présente aujourd’hui plusieurs avantages à Lyon.
Les avantages de la défiscalisation avec la loi Pinel
La réduction d’impôt constitue le plus grand avantage fiscal de la loi Pinel réhabilité. Ainsi, sur 6 ans, profitez d’une réduction d’impôt de 12 % du prix de revient de l’investissement qui est plafonné à 300 000 euros et à 5500 euros le m2 de surface habitable. Sur 9 ans, vous allez profiter d’une réduction d’impôt de 18 % du prix de revient de l’investissement et sur 12 ans, ce sera une réduction d’impôt de 21 %. Retenez que le prix de revient de l’investissement est composé du prix d’achat, des frais de notaire et des travaux de rénovation. Aussi, il faut respecter des conditions de plafond de loyer, celles de ressources du locataire et celles d’engagement de location. Ainsi, vous allez pouvoir économiser jusqu’à 6000 euros par an pendant 6 ans et 9 ans et jusqu’à 3000€ par an de la 10 éme à la 12 éme années.
Les obligations à respecter pour profiter du dispositif Pinel réhabilité
L’investisseur lors de sa déclaration de revenus doit fournir l’engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant six, neuf ou douze ans. Aussi, le locataire doit faire de ce logement son habitation principale. En outre, ce logement ne doit en aucun cas être loué à un membre du foyer fiscal du bailleur, il peut cependant le louer à son ascendant ou à son descendant, seulement et seulement si : il est sorti du foyer fiscal. La location prend effet dans les 12 mois suivant la date d’achèvement de l’immeuble ou de son achat si elle est au delà de la date d’achèvement. Dans l’engagement de location, il est prévu que le loyer du locataire à la date de conclusion de contrat de bail ne doit pas être supérieur aux plafonds de loyer des ressources fixés par décret.
Comment les investissements Pinel sont-ils limités ?
La défiscalisation au titre de la loi Pinel s’applique en exclusivité aux logements se trouvant dans les communes classées (zones géographiques) caractérisées par un important déséquilibre entre l’offre et la demande. Ce déséquilibre doit aussi créer des difficultés pour accéder au logement dans le parc locatif déjà présent. Cependant, l’option de défiscalisation Pinel n’est pas cumulable avec une défiscalisation pour investissement en outremer pour un même logement. En revanche, s’il ne s’agit pas du même logement, l’investisseur peut profiter d’une des réductions déjà citées pour un bien et du dispositif Pinel pour un autre.
Il est ainsi possible pour un investisseur de profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel et des avantages du déficit foncier en même temps. Cependant, les deux systèmes sont différents. En effet, on parle de déficit foncier lorsque dans une année fiscale les charges déductibles sont supérieures au revenu foncier brut.
3 régimes de défiscalisations pour les réhabilitations d’immeubles anciens
>> Dispositif déficit foncier : Hors niches fiscales
- Déduction des revenus fonciers des charges de la propriété prévues par l’article 31 du code général des Impôts (Taxe foncière, frais de gestion, intérêts d’emprunt ….)
- Déduction des revenus fonciers avec les travaux d’entretien, réparations et les améliorations sous réserve du respect des conditions prévues par l’article 31 du code général des impôts et de la mise en location effective du bien immobilier à la fin des travaux.
- Imputation du déficit foncier (ne résultant pas d’intérêts d’emprunt) sur le revenu global dans la limite de 10 700€/ an et sous réserve d’affecter l’immeuble en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation.
>> Dispositif Pinel ancien : (pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales)
- Réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% du prix d’acquisition du foncier (ainsi que les frais afférents) et sur les dépenses de réhabilitation des parties communes et privatives, dans la limite globale de 5500€ le m2 de surface habitable et de 300 000 euros répartie respectivement sur 6,9 et 12 ans, à compter de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation
>> Dispositif Pinel ancien optimisé au déficit foncier : (partiellement pris en compte dans le plafonnement global des niches fiscales)
- Réduction d’impôts également et imputation du déficit foncier sur le revenu global dans la limite de 10700 euros an.
- Déduction sur option, des revenus fonciers, au titre de l’année de leur paiement, des dépenses d’entretien et amélioration des parties communes et privatives dissociable des travaux éligibles à la réduction d’impôts et sous réserve du respect des conditions prévues par l’article 31 du code général des impôts et de la mise en location des biens à l’achèvement des travaux.
Conclusion :
Le logement éligible à la loi Pinel réhabilité peut être aussi bien un appartement, une maison ou encore un hangar… Aucune distinction n’est faite au niveau du type de bien. Pour que l’investissement Pinel soit intéressant, il est nécessaire d’être au moins imposable de 2500 euros par an en impôt sur le revenu.
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