Achat immobilier en nue-propriété
De plus en plus de français sont aujourd’hui séduits par une modalité particulière d’investissement immobilier : l’achat en nue-propriété.
L’achat d’un bien immobilier en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine à moindre coût. Le principe de l’investissement en nue-propriété est d’acheter la nue propriété d’un appartement dont l’usufruit est acquis par une tierce personne pour une durée entre 15 et 20 ans selon les programmes immobiliers commercialisés.
Achat en nue-propriété : qu’est-ce que c’est ?
Investir en nue-propriété est une modalité de vente immobilière consacrant un démembrement de la propriété immobilière. Avec ce mécanisme, le contrat de vente porte uniquement sur la nue-propriété du bien immobilier.
L’achat immobilier en nue-propriété comme expliqué ci-dessus est donc un démembrement de la pleine propriété qui octroie à son titulaire, le nu-propriétaire un droit réel principal appelé « abusus ».
Le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien mais cela ne lui confère ni le droit d’en user ni d’en jouir. C’est l’usufruitier qui dispose de l’usage et de la jouissance du bien appelé « fructus » et de produire à partir de ce bien appelé « usus ». C’est-à-dire qu’il en fait usage à titre locatif pendant une durée déterminée.
Investir en nue-propriété se base sur le démembrement du droit de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété pendant une durée minimum.
Achat en nue-propriété, comment cela fonctionne ?
L’achat d’un appartement en nue-propriété est un mécanisme d’investissement immobilier à moyen et long terme. Ce mécanisme permet de devenir rapidement propriétaire immobilier mais sans pouvoir tirer parti de son acquisition immobilière dans l’immédiat.
En effet, ce dispositif de vente prévoit que l’usufruit de l’immeuble ne sera de droit rétrocédé au nu-propriétaire qu’à l’issue d’une période locative de 15 à 20 ans.
Durant ce temps, l’usufruitier qui est généralement un bailleur professionnel perçoit les revenus locatifs du bien immobilier et prend à sa charge toutes les dépenses d’entretien, les taxe foncière et taxe d’habitation etc.
A l’issue de cette période, le nu-propriétaire reprend de droit l’usufruit de son immeuble. Il peut alors occuper lui-même son logement, ou le vendre, ou encore s’occuper de le mettre en location.
C’est cette dernière hypothèse qui est la plus courante puisque l’achat en nue-propriété est surtout utilisé comme mécanisme d’investissement locatif à moyen et long terme.
L’achat en nue-propriété constitue un investissement pour l’avenir, qui convient particulièrement aux personnes qui ne ressentent pas le besoin de percevoir des revenus immédiats mais qui souhaitent investir dans la pierre pour les 10 ou 20 prochaines années de leurs vies.
6 bonnes raisons d’acheter un appartement en nue-propriété :
- Fiscalité allégée, pas de contraintes de gestion facilité successorale : en raison de ses atouts, la nue-propriété peut intéresser divers types d’acheteurs et investisseurs.
- Un prix attractif : un achat en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, avec une possibilité de décote de 40% par rapport à un achat en pleine propriété.
- L’absence de charges pour le nu- propriétaire : L’usufruitier se charge de donner le bien en location et assure les réparations d’entretien de l’immeuble (parties communes et privatives ». Cependant les grosses réparations seront à la charge du nu-propriétaire.
- La pleine propriété sans frais et fiscalité à la sortie : Quand la période de démembrement arrivera à son terme, vous retrouverez la pleine propriété du bien, sans débourser un euro de plus.
- Défiscaliser ses revenus fonciers : durant toute la période de démembrement l’opération aura aucune incidence en termes d’impôt sur le revenu dans la mesure où vous n’encaissez pas les loyers de logement de la location. En cas d’investissement avec une acquisition à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles des autres revenus fonciers à condition que l’usufruitier soit un bailleur social ou bailleur imposable à l’impôt sur le revenu.
- Réduire sa base d’imposition : L’usufruitier de l’appartement doit le déclarer dans son patrimoine imposable, à condition qu’il soit assujetti à l’IFI, il sera alors redevable de l’impôt à la pleine propriété du bien. Pendant toute la période du démembrement, le nu propriétaire n’a pas à en tenir compte pour évaluer son patrimoine imposable.
- Transmettre à moindre coût fiscal : Si vous avez dans l’objectif d’investir pour le transmettre à vos héritiers, dans la mesure où seule la nue-propriété leur sera transmise, les droits de donation seront calculés uniquement sur la valeur de cette dernière.
